Condomínios Sustentáveis 2025: Da Utopia à Lei na Europa – Um Convite ao Diálogo para o Setor Urbano no Brasil

Condomínios Sustentáveis 2025: Da Utopia à Lei na Europa – Um Convite ao Diálogo para o Setor Urbano no Brasil

A velocidade das transformações globais nos impele a uma compreensão mais profunda da dinâmica de nossas cidades. Há mais de uma década, em 2009, minhas primeiras análises sobre o tema me fizeram ver a necessidade imperativa de redefinir o conceito de "periferia". Não mais meramente uma área distante, degradada ou marginalizada. Mas sim, tudo o que gravita em torno de um centro de poder ou influência, em qualquer escala – seja ela local, regional ou global.

Essa perspectiva ganha urgência diante das vertiginosas mudanças tecnológicas e geopolíticas. Conforme Saskia Sassen já nos alertava, as centralidades são constantemente redefinidas. Eventos globais, por exemplo, são capazes de reconfigurar o próprio palco continental, deslocando focos de poder e influência de formas antes impensáveis para a geopolítica ocidental tradicional. O mais inspirador foi constatar que, para a realidade italiana, onde eu já residia, o que antes considerava utopia em 2009 — conceitos como co-housing e mixtè (tanto de usos quanto social) — em 2024 se materializa em exigências concretas de editais públicos. Esta transformação, impulsionada diretamente pela legislação europeia, valida um caminho que se mostra promissor e urgente para o Brasil de 2025.

A Lente de 2009: Desvendando a Complexidade Urbana e a Semente da Utopia

Foi precisamente nessa busca por uma nova compreensão do urbano que minha tese de doutorado de 2009, intitulada “Complessità delle periferie urbane tra morfogenesi ed ipotesi di interventi” (fruto de uma colaboração entre a Università degli Studi di Salerno e a USP), mergulhou. Naquele período, abordar a complexidade das periferias urbanas, tanto nos então chamados "Países Centrais" (como a Itália parecia ser) quanto nos "Países Periféricos" (com o Brasil como exemplo explorado), representava um desafio de complexidade quase intransponível.

Contudo, essa imersão alinhou meu pensamento ao de Renzo Piano. Ele defendia que "periferia" transcendia o substantivo para se tornar um adjetivo, descrevendo locais onde os valores essenciais da cidade – o encontro, o trabalho, a troca física – definhavam e pereciam. Essa análise identificou diversas classificações de periferias, desde as monofuncionais planejadas até os centros históricos degradados de países como Holanda, França, Itália e Reino Unido (pré-Brexit!).

O ponto chave era: essas áreas, muitas vezes tidas como problemas, na verdade, detinham um "tecido associativo muito rico e uma capacidade de auto-organização dos habitantes". Isso revelava um potencial humano e social latente. A crítica aos modelos de planejamento "top-down" (de cima para baixo), que haviam moldado grande parte do desenvolvimento urbano pós-guerra, era evidente. A busca por uma mistura – seja de usos, social, econômica – por uma integração real e uma governança mais horizontal, era, àquela altura, para a Europa, uma aspiração teórica e já uma prática pontual em países da Escandinávia, Holanda, França e Reino Unido. A Itália, contudo, apesar do crescente "débito habitacional", ainda estava muito "ocupada" (justamente!) em proteger seus valiosos centros históricos e seu patrimônio ambiental, o que a mantinha mais resistente a essas inovações.

Da Utopia à Lei, Impulsionada pela Europa: A Realidade Italiana de 2024

O mais empolgante é ver como essa utopia, tão detalhadamente analisada em 2009, não apenas avançou, mas se consolidou em diretrizes legais e projetos concretos na Itália. E isso não foi um movimento isolado. As políticas da União Europeia têm, há décadas, incentivado e financiado programas de requalificação urbana e de integração social. Reconhecem a importância do desenvolvimento urbano sustentável e da coesão social para todo o continente.

O que se viu na Itália foi a materialização dessas políticas em nível nacional. A legislação europeia, que enfatiza a requalificação de áreas degradadas, a promoção da "mixtè" funcional e social e a adoção de modelos de moradia mais inclusivos, serviu como o grande motor para que conceitos inovadores deixassem o campo da teoria e se tornassem imperativos legais e de planejamento.

Este cenário se confirma no projeto em que trabalhei durante o ano de 2024, na equipe do Atelier Emilio Maiorino: o “RIGENERAZIONE URBANA DIFFUSA NELLE AREE INTERNE, DEGRADATE E/O ABBANDONATE DEI COMUNI DEL TERRITÓRIO REGIONALE. ALLOGGI IN CO-HOUSING, ALLOGGI IN CO-LIVING, CASE BOTTEGA, CASE-FAMIGLIA, CASE-FAMIGLIA/COMUNITÀ ALLOGGIO. HOUSING SOCIALE IN VIA ORTEGA”, amparado pelo Artigo 50, Comma 1, Letra B) do Decreto Legislativo n. 36/2023.

Este projeto em Sapri é um exemplo contundente de como os conceitos de mistura e integração, impulsionados pela agenda europeia, se tornaram operacionais. O termo "Rigenerazione Urbana Diffusa" em si já indica uma abordagem sistêmica, que vai além do mero "retoque estético". Ele abraça princípios que você já defendia:

• "Mixtè" de Usos: A "case-bottega" (casas-loja) resgata a função multifuncional de habitar e trabalhar no mesmo espaço. Ela combate a monofuncionalidade dos bairros-dormitório – uma diretriz promovida pelas políticas urbanas da UE.

• "Mixtè" Social e Geracional: O "co-housing" e "co-living" promovem o compartilhamento de espaços e serviços, incentivando a interação entre diferentes pessoas e idades. As "case-família" e "comunità-alloggio" reforçam a rede de apoio social. Essas tipologias estão alinhadas com a visão europeia de inclusão e envelhecimento ativo.

• "Mixtè" Econômica: O "housing sociale" integrado a essas outras tipologias busca garantir que a revitalização não resulte em gentrificação. Em vez disso, ela promove oportunidades para diversas camadas da população, impulsionando uma verdadeira inclusão social, um objetivo central das políticas de habitação da União Europeia.

A transição da "utopia" para a "lei" e sua aplicação prática em 2024 na Itália, em grande parte devido à influência e aos programas da legislação europeia, mostra que o reconhecimento da complexidade humana e urbana não é apenas um ideal, mas um pilar para o desenvolvimento sustentável. Minha participação nesse projeto é a prova de que a visão de futuro que eu já defendia está sendo construída e é parte de um movimento muito maior.

Condomínios Sustentáveis no Brasil de 2025: O Legado Europeu e o Caminho a Seguir

Como essa evolução na Itália, impulsionada pela Europa, se conecta e valida o caminho para a ascensão dos condomínios sustentáveis por aqui? A chave está em como esses novos empreendimentos podem, e deveriam, incorporar as lições do passado e do presente europeu (e não só!) para se tornarem verdadeiras "novas centralidades" – lugares que transcendem a mera função habitacional e promovem uma qualidade de vida integral.

Para evitar os erros do passado, os condomínios sustentáveis de hoje e do futuro não podem ser apenas "bolhas" verdes e isoladas para uma elite. Eles precisam ser concebidos com um olhar crítico para as análises de 2009 e os avanços de 2024 na Itália, inspirados por diretrizes amplas:

1. Sustentabilidade para Além do "Verde": A Qualidade Humana Impulsionada pela Inclusão:

   • Engajamento Social e "Mixtè": A sustentabilidade não se limita à eficiência energética ou à gestão da água. Ela abrange a "ecologia humana", como abordado na minha tese e agora reforçado pela legislação italiana e europeia. Um condomínio sustentável em 2025 deve promover a interação, o senso de comunidade e a diversidade social e cultural. Como sabemos,  a beleza de um espaço é amplificada pela vida que pulsa nele. Isso significa projetar não apenas unidades habitacionais, mas espaços de convivência multifuncionais que incentivem a troca, o lazer compartilhado e a auto-organização dos moradores. Deve-se buscar ativamente a "mixtè" social, quebrando as barreiras dos "guetos de ricos" e criando ambientes onde diferentes gerações e grupos sociais possam coexistir e prosperar, seguindo os exemplos europeus de co-housing e co-living.

   • Inclusão e Acessibilidade: Os condomínios podem aprender com a experiência das favelas, onde as soluções vieram "de baixo", e com o projeto de Sapri, que integra diversas tipologias. Eles podem ser projetados para acomodar diferentes faixas de renda e necessidades, talvez através de modelos híbridos que combinem moradia social e de mercado, ou que ofereçam serviços comunitários abertos ao entorno, como praças, centros culturais e pequenos comércios locais, fortalecendo o tecido urbano. 

   • Tecnologia a Serviço da Comunidade e da Governança Colaborativa: A IA pode ser uma aliada poderosa nesse processo, criando plataformas inteligentes que gerenciem o consumo de recursos hídricos e energéticos do condomínio. Elas também poderiam facilitar a comunicação entre moradores, a organização de atividades comunitárias e até mesmo a manutenção preditiva dos espaços. A IA pode analisar dados para otimizar o uso dos recursos naturais (ventilação, iluminação solar), mas também para identificar padrões de interação social e propor melhorias nos espaços coletivos. Além disso, a IA pode ser uma ferramenta para governança colaborativa, ajudando a mediar decisões e a gerir a participação dos próprios moradores.

2. Desenvolvimento Econômico Local e Inovação como Pilar da Sustentabilidade:

   • Uso Misto e Produtividade Contínua: A minha tese de 2009 criticava a monofuncionalidade dos bairros-dormitório, e o avanço italiano com as "case-bottega" é a materialização da solução impulsionada por políticas europeias. Condomínios sustentáveis em 2025 devem ser microssistemas multifuncionais, integrando residências, espaços de trabalho (coworking, escritórios), comércio local, serviços e lazer. Isso não só reduz a necessidade de deslocamentos, como também cria uma economia interna vibrante e oportunidades de emprego para os moradores.

   • Modelos Financeiros Inovadores e Acessibilidade: O conceito de "propriedade" e "renda da terra" discutido em 2009 ainda ressoa. Para que esses condomínios sejam acessíveis e sustentáveis a longo prazo, é preciso explorar modelos de financiamento e gestão que garantam a permanência de diversos grupos sociais, talvez com parcerias público-privadas ou fundos imobiliários com foco social e ambiental, como o caso do "Progetto Sharing" em Turim, analisado na pesquisa.

   • Otimização de Recursos Essenciais: A sustentabilidade, como vista nos exemplos europeus da tese (Kronsberg, Vauban, BedZED) e agora na legislação italiana, significa otimização radical de recursos. Em 2025, isso se traduz em condomínios que minimizem a pegada ecológica através de:

     • Gestão inteligente de água e resíduos: Captação de água da chuva, reuso de águas cinzas, sistemas de compostagem e biodigestão, coleta seletiva eficiente.

     • Autossuficiência energética: Painéis solares fotovoltaicos, aquecimento solar, uso de biomassa e até mesmo a produção de energia a partir de resíduos orgânicos, como no "Hammarby Model" sueco, caso também analisado em 2009.

     • Materiais construtivos inteligentes: Uso de materiais locais, reciclados ou de baixo impacto ambiental, priorizando o ciclo de vida completo do material (LCA) e incentivando a economia circular na construção.

     • Design bioclimático intrínseco: Orientação solar otimizada, ventilação natural cruzada, isolamento térmico eficiente para reduzir drasticamente a dependência de sistemas de climatização, integrando o edifício ao seu ambiente..

Conclusão: Construindo o Futuro, Juntos – Com a Utopia no Horizonte, a Lei como Guia e a Experiência Europeia como Exemplo.

As análises de 2009, que apontavam para a complexidade das periferias e a necessidade de novas abordagens de planejamento, encontram no Brasil de 2025, e nos seus condomínios sustentáveis, um campo fértil para se materializarem como "novas centralidades". E o mais importante: a experiência italiana de 2024, onde conceitos como co-housing, co-living e mistura de usos se tornaram parte da legislação e de projetos como o de Sapri, impulsionada por uma robusta legislação europeia, demonstra que essa transformação é não só possível, mas já está em andamento.

O desafio é ir além do "verde de fachada" e construir comunidades que sejam verdadeiramente resilientes, inclusivas e prósperas. É a fusão da análise urbana profunda com a inovação tecnológica, a governança colaborativa e o engajamento comunitário que pavimentará o caminho para cidades mais justas e funcionais.

Vamos construir essas soluções juntos, com respeito, sinergia e, acima de tudo, a paixão renovada pela arquitetura e pelo futuro que a inteligência artificial nos permite vislumbrar, sabendo que as utopias de ontem são as leis e os projetos de hoje, com lições valiosas vindas de contextos globais. Seja aqui nos comentários, seja em projetos que transformem o nosso amanhã.

Referências Bibliográficas

• Itália. (2023). Decreto Legislativo n. 36/2023, Art. 50, Comma 1, Letra B).

• Kroll, L. (2001). Ecologie urbane. Angeli.

• Kroll, L. (2001, março). Manifesto sulle periferie urbane. Apresentado no Symposium “Urban G8”, Pádua, Itália. (Citado em Sabaini Gama, M. F. (2009). Complessità delle periferie urbane tra morfogenesi ed ipotesi di interventi).

• Piano, R. (2005, 22 de novembro). [Declaração sobre periferia]. La Repubblica. (Citado em Sabaini Gama, M. F. (2009). Complessità delle periferie urbane tra morfogenesi ed ipotesi di interventi).

• Sabaini Gama, M. F. (2009). Complessità delle periferie urbane tra morfogenesi ed ipotesi di interventi. Tese de Doutorado, Università degli Studi di Salerno, Itália. (Colaboração com Universidade de São Paulo – USP, Brasil).

• Sassen, S. (2003). Le città nell’economia globale. Il Mulino.